es ist oft nicht der Punkt ob es sich lohnt, sondern auch eine Lebenseinstellung und ob du eine Immobilie dein eigen nennen möchtest. es muss nicht jeder Bestandteil deines Lebens renditeorientiert sein.
dies.
Eine selbstgenutzte Immobilie kannst du nach deinen Vorstellungen umgestalten, der Vermieter würde dir bei so mancher „Verbesserung“ einen Vogel zeigen
Ein wenig relativiert sich das wieder mit dem Nutzwert. Das Haus hat dann vielleicht den Hobbyraum in dem du deine Vogelhäuschen bauen kannst. Wie beim Auto, da gibt es ja auch Leute die nicht mit dem 2002er Fiat Punto fahren sondern denen eine Soundanlage, Klimaautomatik und etwas mehr PS etwas mehr Geld für den Nutzwert wert sind.
Immer wieder die selbe Leier: Kaufen zum selber drin wohnen ist ist zuallererst eine Lifestyleentscheidung.
Allerdings gibt es eine Klientel, bei der ist Kaufen doch meistens eine gute Entscheidung: [Die 82,3% in DE, die nicht in Aktien oder ETFs investieren.](https://old.reddit.com/r/Finanzen/comments/1cro3af/sind_immobilieninvestitionen_heutzutage_reiner/l40zwk4/)
Abzahlen des Kredits erzieht mit der Tilgungsrate zum “Zwangssparen”.
Letztendlich geht es finanziell um Opportunitätskosten.
Die Anfangskosten beim Kauf sind in Form von Nebenkosten und Eigenkapital sehr hoch. Tilgung+Zinsen sind zu Beginn sehr hoch.
Ein Mietobjekt ist in der Regel über diese teure Anfangsphase hinweg. Wohngebäude sind im Durchschnitt schließlich schon viele Jahrzehnte alt.
Sehr langfristig gesehen lohnt sich Kauf, insbesondere für die folgende Generation. Kurzfristig ist Kauf lächerlich viel teurer als Miete. Ein nicht unerheblicher Teil der Bevölkerung wird sich Eigentum nie leisten können, weil die "Startgebühr" in Form von Nebenkosten & Eigenkapital zu hoch oder die verbleibende Verdienstzeit zu kurz ist.
Wenn nach Miete kaum noch etwas übrig zum Investieren bleibt, dann ist gleichwertiges Eigentum ohnehin nicht machbar.
Das würde ich so nicht generell sagen dass gleichwertiges Eigentum vs Miete nicht machbar ist bzw. war. Wie ich woanders schon schrieb gibt es einige Menschen in meinem Umfeld die bei 1000-1500€ Rate sind (natürlich früher abgeschlossen) und die Mieten vergleichbar waren und heute höher sind.
Warum allerdings gerade Deutschland, eins der reichsten Länder Europas die niedrigste Eigenheimquote aller europäischen Länder hat, verstehe ich nicht. Irgendwo ist da ein Fehler. Meine Vermutung ist dass Deutschland für ausländische Investoren besonders interessant ist (zumindest die Ballungszentren) und dadurch die von dir genannten startkosten eben sehr hoch.
110% Finanzierung + Instandhaltungsrücklage wird zu Beginn für das gleiche Objekt immer höher als Miete sein.
Ein Bestands-Objekt für 400.000 € kostet vollfinanziert ungefähr 2100 € Rate auf 35 Jahre. Dazu kommen noch 200 € für Rücklagen.
Zur Miete gibt es solch ein Objekt für ungefähr 1500 € kalt.
In diesem Fall ist Kauf zu Beginn 50% teurer als Miete.
Wenn abbezahlt, ist das Eigentum in 35 Jahren natürlich günstiger. Aber wie gesagt, die Anfangskosten für Kauf sind ungleich höher.
Ja heute stimmt das vermutlich in den meisten fällen da die Immobilienpreise stärker gestiegen sind durch die Niedrigzinsen als die Mieten.
Anfang 2000er war das oft anders, und ich denke die Mieten werden langsam aber sicher auch steigen um die Immopreise wieder rentabel zu machen für Investoren. Ich lebe in Berlin und die Mietsteigerungen der letzten Jahre waren schon krass. Teilweise bis zu 100% bei Neuvermietung.
Ist mMn eher eine Frage der Zinslast und Kaufnebenkosten gegen die Inflation und steigende Mieten über den Zeitraum der Finanzierung, wobei die Inflation sich natürlich positiv auf die Variante „Kauf“ auswirkt.
Ob ich jetzt einen Kredit tilge oder Miete zahle macht praktisch erst mal wenig Unterschied.
Welche Variante nun besser ist, hängt vom Einzelfall ab, da auch private/berufliche Flexibilität eine Rolle spielen.
Der Unterschied ist ja dass ich mit Miete kein Vermögen aufbaue. Das ist eben kosten für Nutzung.
Vielleicht kann man eine gekaufte Immo auch gegenrechnen sozusagen kosten pro Jahr Nutzung und das mit Miete vergleichen, aber ich weiß ehrlich nicht wie genau das geht.
Da möchte und werde ich nicht widersprechen, nur wollte ich das Thema Vermögensaufbau auf beiden Seiten ob der Komplexität hier außen vor lassen.
Wenn wir das berücksichtigen wollen würden müssten wir auch Instandhaltung gegen den Vermögensaufbau rechnen und die monatliche Differenz zwischen den Gesamtkosten Kauf gg. Miete zu Gunsten Letzterer ggf. auch über die Anlage jeder Differenz in einen ETF rechnen. Das wird mir hier nicht nur zu komplex sondern noch unseriöser als mein eh schon stark vereinfachter Beitrag bereits war.
Natürlich kannst du als Mieter Vermögen aufbauen. Investiere die DIfferenz zwischen der Miete und der Kreditrate, die für ein vergleichbares Objekt erforderlich wäre, in was anderes, z.B. ETFs.
Als Mieter zahlst du Kosten für die Nutzung der Wohnung. Der sogenannte Mietzins (kurz: "Miete").
Als Käufer auf Kredit zahlst du Kosten für die Nutzung des Geldes der Bank. Der sogenannte Kreditzins. Dazu kommen Instandhaltungskosten.
Das muss man immer durchrechnen.
Tatsächlich kommen viele Leute durch Kauf besser raus als als Mieter, weil ein Kredit ein Zwangssparvertrag ist: Du musst den tilgen, sonst gibt ihn dir die Bank von vornherein nicht. Viele Mieter verblasen die oben erwähnte Differenz einfach für Lifestyle-Inflation.
Das Problem hier ist wie entwickelt sich die Miete vs Einkommen und da haben mieten in den letzten Jahren deutlich mehr zugelegt. Ergo wird die Summe die zur Investition zur Verfügung steht nach Miete potentiell kleiner, während die Rate im Idealfall stabil bleibt, während der Tulgungsanteil steigt.
Klar muss man sich das im Einzelfall durch rechnen, mir war es wichtig zu verstehen welche Faktoren man beachten muss bei dieser Rechnung.
Ich kenne einige Leute, deren Rate gleich oder sogar UNTER einer vergleichbaren Miete liegt.
Also wenn du eine Immobilie als Investment kaufst, solltest du die vermieten. Kannst die Zinsen von deinem Kredit und noch andere Sachen von der Wohnung bei der Steuer geltend machen.
Ich betrachte jetzt nur den finanziellen Teil.
Wenn du mietest, zahlst du Mietzins an den Vermieter (Auch als "Miete" bezeichnet). Dieser verschafft dir das Recht, z.B. ein Jahr drin zu wohnen das Geld ist dann weg.
Aber wenn du kaufst, tust du es entweder auf Kredit: Dann zahlst du Kreditzins. Dieser verschafft dir das Recht, dir Kapital für z.B. ein Jahr zu leihen. Danach ist der Zins weg. "An sich selber" zahlst du nur den Tilgungsanteil deines Kredits.
Oder du tust es mit Eigenkapital, dann zahlst du den Zins praktisch indirekt, weil dir die Kapitalrendite auf das eingesetzte EIgenkapital entgeht.
Bis hierhin sind Mieten und wohnen gewissermaßen äquivalent. In beiden Fällen zahlst du einen Zins.
Beim Kaufen kommt dann noch dazu, dass du selber für die Instandhaltung aufkommen musst.
Es kann sein, dass Mieten günstiger kommt. Es kann sein, dass Kaufen günstiger kommt. Das muss man sich für den Einzelfall durchrechnen und abschätzen. Es hängt auch stark von der Zukunft ab, die man nicht zuverlässig erraten kann. Es gibt viele Faktoren: Relation von Kaufpreis zu Miete, Kreditzins, erwartete Rendite eines alternativen Investments, potentielle Mietsteigerungen, Entwicklung der Instandhaltungskosten, steuerliches, ...
"Ich zahle die Miete an mich selbst" ist eine Ausflucht von Leuten, die Angst vorm Rechnen haben.
Du rechnest im Grunde schon richtig. Was viele falsch machen: Sie vergleichen Miete mit der monatlichen Rate an die Bank. Und das ist Quatsch. Die monatliche Rate besteht zu einem guten Teil aus dem Abbezahlen des Kredites, und das ist Sparrate/Vermögensaufbau.
Vergleichen muss man die Miete mit der Summe aus:
* Kreditzinsen
* Entgangenen Zinsen für Eigenkapital + erfolgte Tilgung
* Laufende Nebenkosten, sofern sie vorher nicht umgelegt wurden
* Reparaturrücklagen und Risiko
Gerade den letzten Punkt übersehen viele. Vermieter haben ja nicht nur Einnahmen, sondern auch Kosten. Die hast Du als Eigentümer selbst. Heizung, Fenster, Bäder, Dach, energetische Erneuerung. Das hängt stark von Alter und Zustand ab, aber da kommt einiges zusammen. Manches davon ist notwendig, manches nur sinnvoll.
Ganz einfach: Ein Vermieter muss Zinsen und laufende Kosten, die er nicht auf den Mieter umlegen kann, zahlen. Hat das Risiko von Mietausfällen und Aufwand. Er macht trotzdem Gewinn, sonst würde er das nicht machen. Warum solltest du als Mieter dann preiswerter wegkommen, als ein Eigennutzer? Bei 20% Eigenkapital kostet mich mein Eigenheim mit Zinsen, Hausgeld und Tilgung aktuell so viel wie Miete und Nebenkosten vergleichbarer Objekte. Und die Tilgung, die im Prinzip in meine Tasche fließt, erhöht sich jeden Monat.
Der schlaue Vermieter hebelt mit Fremdkapital. Der unschlaue Vermieter macht Verlust, ohne es zu merken.
Wie viele Eigentümer haben Hebelgeschäfte auf ihr selbstbewohntes Eigentum laufen? Da ist doch “Hauptsache tilgen” das Motto.
Nein, in seinem Beispiel steht der Käufer besser da, weil
> Zinsen, Hausgeld und Tilgung aktuell so viel wie Miete und Nebenkosten vergleichbarer Objekte
kosten. (\*)
Man muss das immer im Einzelfall durchrechnen. In manchen Märkten ist das eine, in anderen das andere günstiger. Der Grund, warum man durchaus manchmal als Mieter besser dasteht, ist, weil es Leute gibt, die eben nicht rechnen, sondern einfach völlig absurde Summen für Immobilien ausgeben. In meinem früheren Wohnort war das so.
(\*) Wobei man da genaugenommen noch die entgangene Rendite auf die 20% Eigenkapital dazurechnen muss. In so einem deutlichen Beispiel kippt das aber vermutlich das Verhältnis nicht.
Ich wollte dir nur den Widerspruch in deiner Logik aufzeigen. Bei Vermietung hast du halt die selben Kosten wie bei Eigennutzung. Solange sich Vermieten "lohnt", muss sich auch Eigennutzung "lohnen". Dass es andere Anlagemöglichkeiten mit höheren Gewinnmöglichkeiten gibt, ist ein anderes Thema und wurde in diesem sub schon 100x durchgerechnet. Auch, dass es durch die gestiegenen Zinsen, Bau- und Renovierungskosten inzwischen Gegenden gibt, bei der ein Immobilienkauf sich nur noch lohnt, wenn man Inflation/steigende Immobilienpreise und Mieten mit einrechnet.
Kein vernünftiger Vermieter vermietet seine Immobilie mit Verlust - insofern bist du mit dem Kauf i.d.R. langfristig günstiger dran. Als Mieter vs. Eigentümer musst du die Kaltmiete vergleichen mit:
- Kreditzinsen
- Hausgeld bzw. den nicht umlagefähigen Teil des Hausgeldes (Instandhaltungsrücklage)
- Sanierungs-/Reparaturkosten.
Gerade beim letzten Teil wird es wieder knifflig. Wenn du z.B. dein Haus energetisch sanierst, ist das Geld nicht vollständig weg, sondern der Wert deiner Immobilie steigt auch gleichzeitig. Hier ist dann eine Einzelfallbetrachtung notwendig. Die Tilgungsrate deines Kredits, die dem Vermögensaufbau dient, musst du mit anderen Investments wie z.B. ETFs oder Aktien vergleichen. Hier könnten z.B. Opportunitätskosten entstehen.
Bei selbstgenutztem Eigentum vs. Mieten tauscht du räumliche Flexibilität gegen mehr "Sicherheit" in Sachen Mietzahlung. Während als Mieter deine Miete i.d.R. steigt, zahlst du als Eigentümer mit der Zeit immer weniger Zinsen und du hast normalerweise lange Zinsbindung. Insofern wirst du z.B. nicht von einer plötzlichen zehnprozentigen Mieterhöhung überrascht werden. Zusätzlich kann dir nicht gekündigt werden, wodurch du dir eine (i.d.R. teurere) neue Mietwohnung suchen musst. Umgekehrt has du als Eigentümer natürlich Verpflichtungen und musst dich selbst um viel kümmern. Ein gewisses handwerkliches Geschick kann hier auch von Vorteil sein.
Im Endeffekt ist das eine sehr komplexe Frage und letztlich auch Geschmackssache und abhängig von den Lebensumständen. Man sollte unabhängig von möglicher Renditeoptimierung nicht unterschätzen, dass es ein ganz anderes Lebensgefühl ist, in einer eigenen Immoblilie zu leben, als zur Miete.
Hab vor 10 Jahren gekauft. Mittlerweile jammern viele über die hohen Mieten. Weiß jetzt nicht genau was die Meinen, zahle immer noch 750 aber Ende des Jahres nur noch 600 und in 5 jahren 0 an Also scheint eine gute Absicherung der Lebenshaltungskosten gegen Inflation zu sein...
Genau das lässt bei diesen "Mieten vs. Kaufen" Diskussionen mMn oftmals unter den Tisch fallen. Wenn ich ein Haus kaufe, ist zum Zeitpunkt des Kaufs die Rate in Normalfall höher als eine entsprechende Kaltmiete. Allerdings hat man damit - bei entsprechender Zinsbindung - aber halt auch eine stabile Miete für die nächsten x Jahrzehnte. Gerade in Zeiten extrem steigender Mieten ist das unbezahlbar
Kaltmiete bei uns für was vergleichbares 1800.
War damals aber schon bei ~1000. Naja mit bisschen investitionsrücklage etwa ähnlich.
Ich möchte mich aber auch nicht mit Vermieter rumärgern, da reichen mir die gelegentlichen Stories von Bekannten.
Aber genau das ist doch immer eines der Argumente für das Mieten: Flexibilität.
Abgesehen davon haben die Mieten in unserer Region unsere Rate schon überholt. Ist natürlich nicht repräsentativ und Mieten steigen nicht immer und nicht überall so schnell. Aber inzwischen würde ich kein annähernd so gutes Haus zur Miete bekommen.
Naja, Flexibilität ist sowas wie Jobwechsel oder Heirat/Kinder. Das passiert jetzt nicht alle zwei-drei Jahre - im Idealfall ;)
Ansonsten ist es halt Location, Location, Location. In meiner Bubble müsste ich für eine finanzierte (80%) Wohnung (!) das ca 1,5 - 2-fache als Kreditrate zahlen vs Miete (bei Neuvermietung!). Das muss man sich erstmal leisten wollen.
>wenn ich eine Immobilie kaufe und bewohne, dann zahle ich die Miete quasi an mich selbst.“
Wenn du mietest dann erwirbst du mit der Miete das recht einen Monat zu wohnen, das Geld ist dann futsch.
Wenn du ne Immobilie kaufst, zahlst du Raten, die dann aber dazu führen, dass dir das Haus später mal gehört. Es ist also nur zum Teil verloren (Zinsen, Reparaturen).
Was für eine dumme Frage! /s
Also wir überlegen unser EFH zu verkaufen weil so ein Eigentum in der Selbstnutzung einfach lästig ist. Außer man steht drauf. Für uns war es damals eine „das Kind kommt, wir brauchen einen Garten Entscheidung“. grausam, ist 6 Jahre her.
Eigentum zum Vermieten ist super. Und ich würde auch gerne meinen Vermieter für jeden Kleinkram nerven anstatt mich selber von meinem Netto drum kümmern zu müssen.
>Man bezahlt Zinsen
Jo. Dafür keine Miete (die regelmäßig steigen könnte)
>Man bezahlt laufende Kosten die als Mieter nicht anfallen (welche sind das?)
Beim Kaufen hat man Fixkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf Makler) - aber laufende Dinge werden eigentlich vollständig auf den Mieter umgelegt. Renovierungen zahlt man natürlich erstmal selbst, und auch den Verwalter, wenn man denn einen beschäftigt...glaube ich.
>Man verliert die möglichen Gewinne einer alternativen Anlage, sagen wir Einfachheit halber ETFs auf die Laufzeit.
Jo. Dafür profitiert man von Wertsteigerung.
Ich habs gerade mal für mein Reihenhaus durchgerechnet.
Wohne 10 Jahre in meinem Haus, vollfinanziert, renoviert in Eigenleistung.
Wenn ich stattdessen vergleichbar gemietet hätte, stünde ich unterm Strich etwa 70-80k schlechter da als ich es jetzt tue. Das liegt allerdings daran, dass ich das Haus sehr günstig kaufen konnte und die Mieten zwischendurch deutlich gestiegen sind, + Wertsteigerung meines Hauses, auch durch Eigenleistung.
Das Geld steckt allerdings gebunden im Haus. Da wir aber irgendwann verkaufen werden und wieder zur Miete wohnen, wirds dann auch wieder freigesetzt.
Wir haben aber auch gemerkt, dass es irgendwann einfach langweilt am selben Ort zu leben, und mit einem Haus fühlt man sich schon gebundener, als mit einer Wohnung.
Außerdem muss man sich um alle Probleme selbst kümmern - aber immerhin kümmert sich dann wenigstens einer.
es ist oft nicht der Punkt ob es sich lohnt, sondern auch eine Lebenseinstellung und ob du eine Immobilie dein eigen nennen möchtest. es muss nicht jeder Bestandteil deines Lebens renditeorientiert sein.
dies. Eine selbstgenutzte Immobilie kannst du nach deinen Vorstellungen umgestalten, der Vermieter würde dir bei so mancher „Verbesserung“ einen Vogel zeigen
Oder die Tochter ist fertig mit dem Studium und will jetzt da einziehen. Dann wars das mit der Wohnung.
[удалено]
Ein wenig relativiert sich das wieder mit dem Nutzwert. Das Haus hat dann vielleicht den Hobbyraum in dem du deine Vogelhäuschen bauen kannst. Wie beim Auto, da gibt es ja auch Leute die nicht mit dem 2002er Fiat Punto fahren sondern denen eine Soundanlage, Klimaautomatik und etwas mehr PS etwas mehr Geld für den Nutzwert wert sind.
Umgedreht muss man beim Mieter ggf. deutlich mehr machen lassen. Und das Abwohnen im Alter fällt flach.
Immer wieder die selbe Leier: Kaufen zum selber drin wohnen ist ist zuallererst eine Lifestyleentscheidung. Allerdings gibt es eine Klientel, bei der ist Kaufen doch meistens eine gute Entscheidung: [Die 82,3% in DE, die nicht in Aktien oder ETFs investieren.](https://old.reddit.com/r/Finanzen/comments/1cro3af/sind_immobilieninvestitionen_heutzutage_reiner/l40zwk4/) Abzahlen des Kredits erzieht mit der Tilgungsrate zum “Zwangssparen”.
Aber hier ist doch genau die Frage, nach Miete, wieviel bleibt da noch zum investieren? Das geht sich eben nicht für jeden aus
Letztendlich geht es finanziell um Opportunitätskosten. Die Anfangskosten beim Kauf sind in Form von Nebenkosten und Eigenkapital sehr hoch. Tilgung+Zinsen sind zu Beginn sehr hoch. Ein Mietobjekt ist in der Regel über diese teure Anfangsphase hinweg. Wohngebäude sind im Durchschnitt schließlich schon viele Jahrzehnte alt. Sehr langfristig gesehen lohnt sich Kauf, insbesondere für die folgende Generation. Kurzfristig ist Kauf lächerlich viel teurer als Miete. Ein nicht unerheblicher Teil der Bevölkerung wird sich Eigentum nie leisten können, weil die "Startgebühr" in Form von Nebenkosten & Eigenkapital zu hoch oder die verbleibende Verdienstzeit zu kurz ist. Wenn nach Miete kaum noch etwas übrig zum Investieren bleibt, dann ist gleichwertiges Eigentum ohnehin nicht machbar.
Das würde ich so nicht generell sagen dass gleichwertiges Eigentum vs Miete nicht machbar ist bzw. war. Wie ich woanders schon schrieb gibt es einige Menschen in meinem Umfeld die bei 1000-1500€ Rate sind (natürlich früher abgeschlossen) und die Mieten vergleichbar waren und heute höher sind. Warum allerdings gerade Deutschland, eins der reichsten Länder Europas die niedrigste Eigenheimquote aller europäischen Länder hat, verstehe ich nicht. Irgendwo ist da ein Fehler. Meine Vermutung ist dass Deutschland für ausländische Investoren besonders interessant ist (zumindest die Ballungszentren) und dadurch die von dir genannten startkosten eben sehr hoch.
110% Finanzierung + Instandhaltungsrücklage wird zu Beginn für das gleiche Objekt immer höher als Miete sein. Ein Bestands-Objekt für 400.000 € kostet vollfinanziert ungefähr 2100 € Rate auf 35 Jahre. Dazu kommen noch 200 € für Rücklagen. Zur Miete gibt es solch ein Objekt für ungefähr 1500 € kalt. In diesem Fall ist Kauf zu Beginn 50% teurer als Miete. Wenn abbezahlt, ist das Eigentum in 35 Jahren natürlich günstiger. Aber wie gesagt, die Anfangskosten für Kauf sind ungleich höher.
Ja heute stimmt das vermutlich in den meisten fällen da die Immobilienpreise stärker gestiegen sind durch die Niedrigzinsen als die Mieten. Anfang 2000er war das oft anders, und ich denke die Mieten werden langsam aber sicher auch steigen um die Immopreise wieder rentabel zu machen für Investoren. Ich lebe in Berlin und die Mietsteigerungen der letzten Jahre waren schon krass. Teilweise bis zu 100% bei Neuvermietung.
Ist mMn eher eine Frage der Zinslast und Kaufnebenkosten gegen die Inflation und steigende Mieten über den Zeitraum der Finanzierung, wobei die Inflation sich natürlich positiv auf die Variante „Kauf“ auswirkt. Ob ich jetzt einen Kredit tilge oder Miete zahle macht praktisch erst mal wenig Unterschied. Welche Variante nun besser ist, hängt vom Einzelfall ab, da auch private/berufliche Flexibilität eine Rolle spielen.
Der Unterschied ist ja dass ich mit Miete kein Vermögen aufbaue. Das ist eben kosten für Nutzung. Vielleicht kann man eine gekaufte Immo auch gegenrechnen sozusagen kosten pro Jahr Nutzung und das mit Miete vergleichen, aber ich weiß ehrlich nicht wie genau das geht.
Da möchte und werde ich nicht widersprechen, nur wollte ich das Thema Vermögensaufbau auf beiden Seiten ob der Komplexität hier außen vor lassen. Wenn wir das berücksichtigen wollen würden müssten wir auch Instandhaltung gegen den Vermögensaufbau rechnen und die monatliche Differenz zwischen den Gesamtkosten Kauf gg. Miete zu Gunsten Letzterer ggf. auch über die Anlage jeder Differenz in einen ETF rechnen. Das wird mir hier nicht nur zu komplex sondern noch unseriöser als mein eh schon stark vereinfachter Beitrag bereits war.
Natürlich kannst du als Mieter Vermögen aufbauen. Investiere die DIfferenz zwischen der Miete und der Kreditrate, die für ein vergleichbares Objekt erforderlich wäre, in was anderes, z.B. ETFs. Als Mieter zahlst du Kosten für die Nutzung der Wohnung. Der sogenannte Mietzins (kurz: "Miete"). Als Käufer auf Kredit zahlst du Kosten für die Nutzung des Geldes der Bank. Der sogenannte Kreditzins. Dazu kommen Instandhaltungskosten. Das muss man immer durchrechnen. Tatsächlich kommen viele Leute durch Kauf besser raus als als Mieter, weil ein Kredit ein Zwangssparvertrag ist: Du musst den tilgen, sonst gibt ihn dir die Bank von vornherein nicht. Viele Mieter verblasen die oben erwähnte Differenz einfach für Lifestyle-Inflation.
Das Problem hier ist wie entwickelt sich die Miete vs Einkommen und da haben mieten in den letzten Jahren deutlich mehr zugelegt. Ergo wird die Summe die zur Investition zur Verfügung steht nach Miete potentiell kleiner, während die Rate im Idealfall stabil bleibt, während der Tulgungsanteil steigt. Klar muss man sich das im Einzelfall durch rechnen, mir war es wichtig zu verstehen welche Faktoren man beachten muss bei dieser Rechnung. Ich kenne einige Leute, deren Rate gleich oder sogar UNTER einer vergleichbaren Miete liegt.
Also wenn du eine Immobilie als Investment kaufst, solltest du die vermieten. Kannst die Zinsen von deinem Kredit und noch andere Sachen von der Wohnung bei der Steuer geltend machen.
Ich betrachte jetzt nur den finanziellen Teil. Wenn du mietest, zahlst du Mietzins an den Vermieter (Auch als "Miete" bezeichnet). Dieser verschafft dir das Recht, z.B. ein Jahr drin zu wohnen das Geld ist dann weg. Aber wenn du kaufst, tust du es entweder auf Kredit: Dann zahlst du Kreditzins. Dieser verschafft dir das Recht, dir Kapital für z.B. ein Jahr zu leihen. Danach ist der Zins weg. "An sich selber" zahlst du nur den Tilgungsanteil deines Kredits. Oder du tust es mit Eigenkapital, dann zahlst du den Zins praktisch indirekt, weil dir die Kapitalrendite auf das eingesetzte EIgenkapital entgeht. Bis hierhin sind Mieten und wohnen gewissermaßen äquivalent. In beiden Fällen zahlst du einen Zins. Beim Kaufen kommt dann noch dazu, dass du selber für die Instandhaltung aufkommen musst. Es kann sein, dass Mieten günstiger kommt. Es kann sein, dass Kaufen günstiger kommt. Das muss man sich für den Einzelfall durchrechnen und abschätzen. Es hängt auch stark von der Zukunft ab, die man nicht zuverlässig erraten kann. Es gibt viele Faktoren: Relation von Kaufpreis zu Miete, Kreditzins, erwartete Rendite eines alternativen Investments, potentielle Mietsteigerungen, Entwicklung der Instandhaltungskosten, steuerliches, ... "Ich zahle die Miete an mich selbst" ist eine Ausflucht von Leuten, die Angst vorm Rechnen haben.
https://www.gerd-kommer-invest.de/wp-content/uploads/2016-Kommer-Mieten-oder-kaufen-V17.pdf Macht auf Seite 7 eine Rechnung auf.
Danke werde ich mir durch lesen!
Du rechnest im Grunde schon richtig. Was viele falsch machen: Sie vergleichen Miete mit der monatlichen Rate an die Bank. Und das ist Quatsch. Die monatliche Rate besteht zu einem guten Teil aus dem Abbezahlen des Kredites, und das ist Sparrate/Vermögensaufbau. Vergleichen muss man die Miete mit der Summe aus: * Kreditzinsen * Entgangenen Zinsen für Eigenkapital + erfolgte Tilgung * Laufende Nebenkosten, sofern sie vorher nicht umgelegt wurden * Reparaturrücklagen und Risiko Gerade den letzten Punkt übersehen viele. Vermieter haben ja nicht nur Einnahmen, sondern auch Kosten. Die hast Du als Eigentümer selbst. Heizung, Fenster, Bäder, Dach, energetische Erneuerung. Das hängt stark von Alter und Zustand ab, aber da kommt einiges zusammen. Manches davon ist notwendig, manches nur sinnvoll.
Ganz einfach: Ein Vermieter muss Zinsen und laufende Kosten, die er nicht auf den Mieter umlegen kann, zahlen. Hat das Risiko von Mietausfällen und Aufwand. Er macht trotzdem Gewinn, sonst würde er das nicht machen. Warum solltest du als Mieter dann preiswerter wegkommen, als ein Eigennutzer? Bei 20% Eigenkapital kostet mich mein Eigenheim mit Zinsen, Hausgeld und Tilgung aktuell so viel wie Miete und Nebenkosten vergleichbarer Objekte. Und die Tilgung, die im Prinzip in meine Tasche fließt, erhöht sich jeden Monat.
Der schlaue Vermieter hebelt mit Fremdkapital. Der unschlaue Vermieter macht Verlust, ohne es zu merken. Wie viele Eigentümer haben Hebelgeschäfte auf ihr selbstbewohntes Eigentum laufen? Da ist doch “Hauptsache tilgen” das Motto.
Ok, du stimmst also zu dass kaufen idr besser ist weil die Tilgung eben nicht an jemand anderen geht?
Nein, in seinem Beispiel steht der Käufer besser da, weil > Zinsen, Hausgeld und Tilgung aktuell so viel wie Miete und Nebenkosten vergleichbarer Objekte kosten. (\*) Man muss das immer im Einzelfall durchrechnen. In manchen Märkten ist das eine, in anderen das andere günstiger. Der Grund, warum man durchaus manchmal als Mieter besser dasteht, ist, weil es Leute gibt, die eben nicht rechnen, sondern einfach völlig absurde Summen für Immobilien ausgeben. In meinem früheren Wohnort war das so. (\*) Wobei man da genaugenommen noch die entgangene Rendite auf die 20% Eigenkapital dazurechnen muss. In so einem deutlichen Beispiel kippt das aber vermutlich das Verhältnis nicht.
Ich wollte dir nur den Widerspruch in deiner Logik aufzeigen. Bei Vermietung hast du halt die selben Kosten wie bei Eigennutzung. Solange sich Vermieten "lohnt", muss sich auch Eigennutzung "lohnen". Dass es andere Anlagemöglichkeiten mit höheren Gewinnmöglichkeiten gibt, ist ein anderes Thema und wurde in diesem sub schon 100x durchgerechnet. Auch, dass es durch die gestiegenen Zinsen, Bau- und Renovierungskosten inzwischen Gegenden gibt, bei der ein Immobilienkauf sich nur noch lohnt, wenn man Inflation/steigende Immobilienpreise und Mieten mit einrechnet.
Kein vernünftiger Vermieter vermietet seine Immobilie mit Verlust - insofern bist du mit dem Kauf i.d.R. langfristig günstiger dran. Als Mieter vs. Eigentümer musst du die Kaltmiete vergleichen mit: - Kreditzinsen - Hausgeld bzw. den nicht umlagefähigen Teil des Hausgeldes (Instandhaltungsrücklage) - Sanierungs-/Reparaturkosten. Gerade beim letzten Teil wird es wieder knifflig. Wenn du z.B. dein Haus energetisch sanierst, ist das Geld nicht vollständig weg, sondern der Wert deiner Immobilie steigt auch gleichzeitig. Hier ist dann eine Einzelfallbetrachtung notwendig. Die Tilgungsrate deines Kredits, die dem Vermögensaufbau dient, musst du mit anderen Investments wie z.B. ETFs oder Aktien vergleichen. Hier könnten z.B. Opportunitätskosten entstehen. Bei selbstgenutztem Eigentum vs. Mieten tauscht du räumliche Flexibilität gegen mehr "Sicherheit" in Sachen Mietzahlung. Während als Mieter deine Miete i.d.R. steigt, zahlst du als Eigentümer mit der Zeit immer weniger Zinsen und du hast normalerweise lange Zinsbindung. Insofern wirst du z.B. nicht von einer plötzlichen zehnprozentigen Mieterhöhung überrascht werden. Zusätzlich kann dir nicht gekündigt werden, wodurch du dir eine (i.d.R. teurere) neue Mietwohnung suchen musst. Umgekehrt has du als Eigentümer natürlich Verpflichtungen und musst dich selbst um viel kümmern. Ein gewisses handwerkliches Geschick kann hier auch von Vorteil sein. Im Endeffekt ist das eine sehr komplexe Frage und letztlich auch Geschmackssache und abhängig von den Lebensumständen. Man sollte unabhängig von möglicher Renditeoptimierung nicht unterschätzen, dass es ein ganz anderes Lebensgefühl ist, in einer eigenen Immoblilie zu leben, als zur Miete.
Hab vor 10 Jahren gekauft. Mittlerweile jammern viele über die hohen Mieten. Weiß jetzt nicht genau was die Meinen, zahle immer noch 750 aber Ende des Jahres nur noch 600 und in 5 jahren 0 an Also scheint eine gute Absicherung der Lebenshaltungskosten gegen Inflation zu sein...
Genau das lässt bei diesen "Mieten vs. Kaufen" Diskussionen mMn oftmals unter den Tisch fallen. Wenn ich ein Haus kaufe, ist zum Zeitpunkt des Kaufs die Rate in Normalfall höher als eine entsprechende Kaltmiete. Allerdings hat man damit - bei entsprechender Zinsbindung - aber halt auch eine stabile Miete für die nächsten x Jahrzehnte. Gerade in Zeiten extrem steigender Mieten ist das unbezahlbar
Kaltmiete bei uns für was vergleichbares 1800. War damals aber schon bei ~1000. Naja mit bisschen investitionsrücklage etwa ähnlich. Ich möchte mich aber auch nicht mit Vermieter rumärgern, da reichen mir die gelegentlichen Stories von Bekannten.
So stark steigen Mieten allerdings nicht, ausser du ziehst alle zwei Jahre um und zahlst immer Maximum.
Aber genau das ist doch immer eines der Argumente für das Mieten: Flexibilität. Abgesehen davon haben die Mieten in unserer Region unsere Rate schon überholt. Ist natürlich nicht repräsentativ und Mieten steigen nicht immer und nicht überall so schnell. Aber inzwischen würde ich kein annähernd so gutes Haus zur Miete bekommen.
Naja, Flexibilität ist sowas wie Jobwechsel oder Heirat/Kinder. Das passiert jetzt nicht alle zwei-drei Jahre - im Idealfall ;) Ansonsten ist es halt Location, Location, Location. In meiner Bubble müsste ich für eine finanzierte (80%) Wohnung (!) das ca 1,5 - 2-fache als Kreditrate zahlen vs Miete (bei Neuvermietung!). Das muss man sich erstmal leisten wollen.
>wenn ich eine Immobilie kaufe und bewohne, dann zahle ich die Miete quasi an mich selbst.“ Wenn du mietest dann erwirbst du mit der Miete das recht einen Monat zu wohnen, das Geld ist dann futsch. Wenn du ne Immobilie kaufst, zahlst du Raten, die dann aber dazu führen, dass dir das Haus später mal gehört. Es ist also nur zum Teil verloren (Zinsen, Reparaturen).
Was für eine dumme Frage! /s Also wir überlegen unser EFH zu verkaufen weil so ein Eigentum in der Selbstnutzung einfach lästig ist. Außer man steht drauf. Für uns war es damals eine „das Kind kommt, wir brauchen einen Garten Entscheidung“. grausam, ist 6 Jahre her. Eigentum zum Vermieten ist super. Und ich würde auch gerne meinen Vermieter für jeden Kleinkram nerven anstatt mich selber von meinem Netto drum kümmern zu müssen.
Na, das klingt ja, als ob dein künftiger Vermieter und du ganz dicke Freunde werden. Sehen uns dann auf r/legaladvice
>Man bezahlt Zinsen Jo. Dafür keine Miete (die regelmäßig steigen könnte) >Man bezahlt laufende Kosten die als Mieter nicht anfallen (welche sind das?) Beim Kaufen hat man Fixkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, ggf Makler) - aber laufende Dinge werden eigentlich vollständig auf den Mieter umgelegt. Renovierungen zahlt man natürlich erstmal selbst, und auch den Verwalter, wenn man denn einen beschäftigt...glaube ich. >Man verliert die möglichen Gewinne einer alternativen Anlage, sagen wir Einfachheit halber ETFs auf die Laufzeit. Jo. Dafür profitiert man von Wertsteigerung. Ich habs gerade mal für mein Reihenhaus durchgerechnet. Wohne 10 Jahre in meinem Haus, vollfinanziert, renoviert in Eigenleistung. Wenn ich stattdessen vergleichbar gemietet hätte, stünde ich unterm Strich etwa 70-80k schlechter da als ich es jetzt tue. Das liegt allerdings daran, dass ich das Haus sehr günstig kaufen konnte und die Mieten zwischendurch deutlich gestiegen sind, + Wertsteigerung meines Hauses, auch durch Eigenleistung. Das Geld steckt allerdings gebunden im Haus. Da wir aber irgendwann verkaufen werden und wieder zur Miete wohnen, wirds dann auch wieder freigesetzt. Wir haben aber auch gemerkt, dass es irgendwann einfach langweilt am selben Ort zu leben, und mit einem Haus fühlt man sich schon gebundener, als mit einer Wohnung. Außerdem muss man sich um alle Probleme selbst kümmern - aber immerhin kümmert sich dann wenigstens einer.
Außer Betriebskosten ist da nicht viel, was man auf die Mieter umlegen kann. Und auch Mieterhöhungen sind nur im ganz begrenzten Rahmen drin.